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Le bail

 

La rédaction d'un bail ou contrat de location signé par le bailleur (propriétaire ou agent immobilier) et le locataire est obligatoire pour une location vide ou meublée. Il est conseillé de l'établir en 2 exemplaires originaux et conservé par le propriétaire et le locataire. Il est précisé les droits et obligations de chacun : montant du loyer et du dépôt de garantie, durée du bail...

 

Le modèle de contrat est différent selon le type de location, vide ou meublée. Infos sur le contenu du bail sur le site de l'ADIL : https://www.adil56.org/contrat-bail-c2.html

 

Plusieurs documents sont à joindre au bail :

  • L'état des lieux
  • Un extrait du règlement de la copropriété, des parties communes et privées
  • L' attestation d'assurance multirisques d'habitation du locataire
  • Un engagement de caution si le propriétaire l'a exigé
  • Le diagnostic technique (DDT) avec, entre autres, le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz 
  • Notice d'information décrivant les droits et obligations de chacun

 

A savoir ! :

- Un propriétaire ne peut obliger à souscrire à une assurance choisie par lui

- Il ne peut  imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer

- En cas de nouvelle location, les visites de l'appartement ne sont pas autorisées pendant les jours fériés et les dimanches et pas plus de 2 heures par jour ouvrable.

 

La durée d'un bail d'un logement vide est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale. Si le bailleur est l'office HLM le contrat est à durée illimitée.

Pour une location meublée, la durée du bail est d'un an et peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant ou apprenti (le bail n'est pas automatiquement reconduit).

 

Un nouveau Bail MOBILITE concerne les logements meublés loués entre 1 à 10 mois à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle : formation, études, service civique, apprentissage... Ici le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie mais peut demander une caution notamment par la garantie visale.

 

Le dépôt de garantie

Appelée aussi "caution", c'est la somme remise au propriétaire par le locataire au moment de la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations occasionnées ou les loyers impayés dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement.

Le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

 

Des aides existent pour financer le dépôt de garantie (voir la rubrique "les aides")

 

La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire 1 mois après l'état des lieux de sortie du logement et la remise des clefs ou 2 mois après si des dégradations ont été constatées, leur coût étant déduit du dépôt de garantie. 

En cas de difficulté pour récupérer son dépôt de garantie, il faut écrire au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant le remboursement des sommes ou les justificatifs (devis) l'autorisant à garder en partie ou la totalité du montant.

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux, il ne peut pas facturer la main d'oeuvre au locataire. Seul, le prix des matériaux sera déduit du dépôt de garantie. Informations complémentaires sur le site de l'ADIL56 : https://www.adil56.org/depot-garantie-c4.html

 

 

Le garant

Le bailleur peut demander qu'une personne (parent proche) ou un organisme (banque) se porte caution ou garante pour assurer le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Si vous avez besoin d'un garant, vous pouvez sans doute bénéficier de la garantie Visale. L'adhésion à ce dispositif doit avoir lieu avant la signature du bail (voir la rubrique "les aides")

 

L'engagement de caution solidaire doit être obligatoirement un acte écrit et doit comporter certaines mentions précises, sous peine de nullité de l'acte, notamment :

  • Le montant du loyer
  • Les conditions dans lesquelles, le cautionneur peut résilier son engagement et sa signature écrite.

Le loyer et les charges

Le loyer

Le loyer est fixé librement par le propriétaire à la signature du contrat de location. Son paiement doit être effectué à la date prévue dans le contrat. L'augmentation du loyer en cours de location est en revanche réglementée.

La révision du loyer est annuelle, généralement à la date d'anniversaire de la signature du bail, elle doit être mentionnée dans ce dernier. Si la clause de révision du loyer n'apparait pas dans le contrat, le loyer reste fixe durant tout le temps de la location.

L'augmentation du loyer (sans les charges) se calcule avec l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE, elle ne peut être supérieure à l'indice.

 

Les charges locatives 

Elles s'ajoutent au paiement du loyer mensuel. Trois catégories de charges locatives :

  • Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble (eau, ascenseur, chauffage collectif, agent d'entretien...)
  • Les consommations personnelles du locataire ( si le compteur n'est pas à son nom )
  • Les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères...)

 

Les frais liés aux petites réparations et l'entretien courant sont à votre charge comme les raccords de peinture, remplacements des interrupteurs, entretien de la chaudière, changements des piles dans le détecteur de fumée... Le propriétaire a quant à lui en charge les grosses réparations du logement et de ses équipements (changement de chaudière, réfection de la toiture...)