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Le bail

 

La rédaction d'un bail ou contrat de location signé par le bailleur et le locataire est obligatoire pour une location vide ou meublée. Il est conseillé de l'établir en 2 exemplaires originaux et conservé par le propriétaire et le locataire. Il est précisé les droits et obligations de chacun : montant du loyer et du dépôt de garantie, durée du bail...

 

Il peut être établi par le propriétaire ou par un agent immobilier et le locataire. Le modèle de contrat est différent selon le type de location, vide ou meublée.

 

Plusieurs documents sont à joindre au bail :

  • L'état des lieux
  • Un extrait du règlement de la copropriété
  • Un engagement de caution si le propriétaire l'a exigé
  • Un dossier technique comprenant le diagnostic de performance énergétique
  • Le constat de risque d'exposition au plomb
  • L'état des risques naturels, technologiques

 

A savoir ! :

- Un propriétaire ne peut obliger à souscrire à une assurance choisie par lui

- Il ne peut  imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer

- En cas de nouvelle location, les visites de l'appartement ne sont pas autorisées pendant les jours fériés et les dimanches et pas plus de 2 heures par jour ouvrable.

 

La durée d'un bail d'un logement vide est de 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale. Si le bailleur est l'office HLM le contrat est à durée illimitée.

Pour une location meublée, la durée du bail est d'un an et peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant.

 

 

 

Le dépôt de garantie

Appelée aussi "caution", c'est la somme remise au propriétaire par le locataire au moment de la signature du contrat de location. Il permet au propriétaire de se prémunir contre les dégradations occasionnées ou les loyers impayés dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement.

Le montant du dépôt de garantie est dorénavant limité à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et peut aller jusqu'à 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

 

La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés, sous condition que le locataire ait rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et réalisation de travaux lui incombant).

En cas de difficulté pour récupérer son dépôt de garantie, il faut écrire au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant le remboursement des sommes  ou les justificatifs (devis) l'autorisant à garder en partie ou la totalité du montant.

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux, il ne peut pas facturer la main d'oeuvre au locataire. Seul, le prix des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.

 

 

Le garant

Le bailleur peut demander qu'une personne (parent proche) ou un organisme (banque) se porte caution ou garante pour assurer le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire.

 

L'engagement de caution solidaire doit être obligatoirement un acte écrit et doit comporter certaines mentions précises, sous peine de nullité de l'acte, notamment :

  • Le montant du loyer
  • Les conditions dans lesquelles, le cautionneur peut résilier son engagement et sa signature écrite.

Le loyer et les charges

Le loyer

Le loyer est fixé librement par le propriétaire à la signature du contrat de location. Son paiement doit être effectué à la date prévue dans le contrat. L'augmentation du loyer en cours de location est en revanche réglementée.

La révision du loyer est annuelle, généralement à la date d'anniversaire de la signature du bail, elle doit être mentionnée dans ce dernier. Si la clause de révision du loyer n'apparait pas dans le contrat, le loyer reste fixe durant tout le temps de la location.

L'augmentation du loyer (sans les charges) se calcule avec l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE, elle ne peut être supérieure à l'indice.

 

Les charges

Elles s'ajoutent au paiement du loyer mensuel. Trois catégories de charges locatives :

  • Les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble (eau, ascenseur, chauffage collectif, agent d'entretien...)
  • Les consommations personnelles du locataire ( si le compteur n'est pas à son nom )
  • Les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères...)